ACHTERGROND
Sinds half maart ziet de wereld er door de afgekondigde maatregelen om
het coronavirus af te remmen opeens heel anders uit dan voorheen. Hoewel
winkels de deuren (nog) niet van overheidswege hebben moeten sluiten, zagen
sommige retailers geen andere optie meer ter bescherming van het personeel
en het winkelend publiek. Andere retailers worden geconfronteerd met lege
winkelstraten.
De coronacrisis heeft ook invloed op de huurovereenkomst van de
winkelruimte. Wat betekent deze crisis voor de in de meeste
huurovereenkomsten opgenomen exploitatieverplichting? Heeft het op eigen
initiatief sluiten van de winkel gevolgen voor de te betalen huur of kan de
huurder aanspraak maken op een verlaging van de huurprijs? In dit artikel
worden deze vragen zoveel mogelijk beantwoord. Köster Advocaten gebruikt
hierbij bewust de woorden ‘’zoveel mogelijk’’, want een situatie als de
onderhavige hebben we niet eerder meegemaakt en is nog niet
uitgekristalliseerd in de rechtspraak.
De exploitatieplicht van de huurder
In de meeste huurovereenkomsten van winkelruimte is een
exploitatieplicht van de huurder opgenomen. Dat betekent dat de huurder de
gehuurde winkelruimte moet gebruiken en open moet houden. De verhuurder
heeft daar belang bij. Leegstand betekent schade. Niet alleen door de
risico’s op inbraak en kraak, maar ook doordat leegstand in winkelcentra
kan leiden tot lagere bezoekersaantallen. Leegstand zorgt voor een
negatieve uitstraling. In de (meest recente) bij die ROZ modellen behorende
Algemene Bepalingen (hierna: ‘’de Algemene Bepalingen’’) staat daarom dat
de huurder de winkelruimte ‘’daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf’’
zal gebruiken. In de Algemene Bepalingen staat verder een bepaling over de
openingstijden, waardoor huurders worden verplicht om de winkel op bepaalde
tijden geopend te houden. Voldoet de huurder niet aan de verplichting om de
winkel geopend te houden, dan kan de verhuurder normaal gesproken aanspraak
maken op betaling van de in de Algemene Bepalingen opgenomen boete van 250
euro per dag voor elke kalenderdag dat de huurder – nadat de huurder
behoorlijk in gebreke is gesteld – de exploitatieplicht niet naleeft.
Wat betekent het voorgaande in de huidige tijden? Hoewel de afgekondigde
overheidsmaatregelen (nog) geen betrekking hebben op winkels, is het goed
te begrijpen dat sommige retailers de winkels al gesloten hebben ter
bescherming van het personeel en het winkelend publiek. De meeste
verhuurders lijken daar ook begrip voor op te brengen, zolang de huurder
maar voldoende maatregelen treft om schade te voorkomen. Denk daarbij aan
het voorkomen van inbraak/kraak en het regelmatig doorspoelen van de
leidingen. Stel nu dat de verhuurder minder begrip heeft voor de keuze tot
sluiting van de winkel? In beginsel kan de verhuurder de huurder aan de
huurovereenkomst houden. De verhuurder kan ook aanspraak maken op de in de
Algemene Bepalingen opgenomen boetebepaling. Het is een tweede of een
dergelijke aanspraak standhoudt. De huurder kan een beroep doen op
onvoorziene omstandigheden om een boete zoveel mogelijk af te wenden. Van
onvoorziene omstandigheden is niet snel sprake, maar de omstandigheden zijn
door het coronavirus zo uitzonderlijk dat hier toch sprake van kan zijn.
Als de winkel op grond van overheidsmaatregelen wordt gesloten, behoort een
beroep op overmacht ook tot de mogelijkheden.
De betaling van de huur
Een andere vraag die veel verhuurders en huurders bezighoudt, betreft de
betaling van de huur. Moet de huurder de huur (volledig) blijven betalen
terwijl de gehuurde winkel niet wordt gebruikt?
De huurder kan aanspraak maken op vermindering van de huurprijs als er
sprake is van een gebrek. Een gebrek is een staat of eigenschap van de
zaak, of een andere omstandigheid, waardoor de huurder niet het huurgenot
heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Een
feitelijk stoornis door een derde is geen gebrek. Denk daarbij aan overlast
door een ander. Voorbeelden van gebreken zijn een slechte staat van
onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten en onder
omstandigheden het ontbreken van een vergunning die voor het gebruik van de
gehuurde winkelruimte nodig is. Tegenvallende bezoekersaantallen vormen
bijvoorbeeld geen gebrek, maar behoren tot het normale ondernemersrisico.
Er is geen sprake van een gebrek als de omstandigheid die het genot
verhindert aan de huurder zelf toe te rekenen is. Als de huurder zelf
overgaat tot sluiting van de winkel is de situatie wel aan de huurder toe
te rekenen en zal de stelling dat er sprake is van een gebrek
waarschijnlijk niet standhouden. Stel nu dat de verhuurder de sluiting van
de gehuurde winkel aan de huurder oplegt, zonder dat de overheid deze
maatregel al heeft bevolen, dan kan wel sprake zijn van een gebrek. Het is
echter de vraag wat de huurder daar aan heeft, aangezien in de veelvuldig
gebruikte ROZ modellen een beroep op huurprijsvermindering is uitgesloten.
Aangezien de huurrelatie tussen de huurder en de verhuurder ook wordt
beïnvloedt door de redelijkheid en billijkheid, valt daar mogelijk nog
winst te behalen. Zo gaan er al van diverse kanten stemmen op dat het
nadeel gedeeld zou moeten worden gedragen door de huurder en de verhuurder,
hetgeen neerkomt op een huurprijsverlaging van 50 procent. Het volledig
stoppen met het betalen van de huur, zoals bepaalde grotere retailers
hebben gedaan, verdient geen aanbeveling. Het doet geen enkel recht aan de
belangen van de verhuurder, die ook te maken heeft met doorlopende kosten.
Bovendien bestaat er een risico op ontbinding van de huurovereenkomst met
alle gevolgen van dien.
Conclusie
Het is van belang dat de huurder en verhuurder elkaar in deze
uitzonderlijke tijden tegemoet komen. Hoewel de huurder de omzet ziet
kelderen, lopen de lasten van de verhuurder ook door. Iedereen heeft er
belang bij dat zowel de onderneming van de huurder als die van de
verhuurder deze crisis overleeft en te boven komt. Daar hebben we elkaar
voor nodig. Zo kunnen de huurder en de verhuurder afspreken dat de huur
tijdelijk wordt verlaagd en de huurovereenkomst vervolgens met een gelijk
aantal maanden wordt verlengd. Een tussenoplossing die bestaat uit een
gedeeltelijke kwijtschelding van een deel van de huur en een gedeeltelijke
opschorting, behoort ook tot de mogelijkheden. Naar de mening van Köster
Advocaten dienen de huurder en de verhuurder met elkaar in gesprek te
blijven in deze uitzonderlijke omstandigheden. Wees open, transparant en
heb begrip voor elkaars omstandigheden.
Geschreven door Claudia van Meurs-Janssens, advocaat huurrecht bij
Köster Advocaten. Regelmatig behandelt Köster Advocaten actuele
juridische kwesties. kadv.nl
Beeld: Nik MacMillan, Unsplash
Bron: Fashion United
